Что учитывать при поиске помещения?
Проходимость
Неважно, будет это торговый центр или отдельностоящий магазин – оцените уровень проходимости целевого потока. Мимо вас могут толпами ходить качки за спортивным питанием, но если вы продаете стоковую одежду для будущих мам, толку от такого трафика ноль, он даже вреден.
Как оценить проходимость?
- Рассчитайте заселенность района в радиусе 1,5 км. Уровень достатка жителей вокруг должен соответствовать вашей целевой аудитории. Примерное количество проживающих вы узнаете исходя из количества домов и квартир в них. Берите в расчет: два человека на квартиру.
- Есть ли рядом с помещением парки, остановки, заезд с автодороги, парковка? Лично проверьте, удобно ли:
- пройти к вам пешком от остановки или жилых домов;
- разглядеть вывеску с проезжей части (учитывая скорость движения);
- заехать на автомобиле без лишних кругов;
- припарковать машину;
- зайти к вам, просто прогуливаясь недалеко отсюда в парке, выходя из ближайших кафе, продуктового или кинотеатра.
- Если вы присматриваете помещение в торговом центре, расположитесь где-нибудь рядом с местом, которое собираетесь арендовать, и просто посчитайте, сколько людей проходит мимо него. Возьмите два будних дня, один выходной и разные временные отрезки в эти дни, чтобы получить полную картину о трафике.
- Запросите у арендодателя данные по проходимости. Если он их предоставит – вышеописанное все равно лучше сделать. Как правило, владельцы помещений дают очень обобщенные данные о потоке людей.
Проведите эксперимент, проверьте количество и качество потока идущего мимо вашего потенциального магазина. Вы поймете насколько удачно данное место для торговли
Расположение
Мы уже частично затронули критерии расположения торгового помещения, давайте смотреть дальше.
Среди «рыбных мест» для магазинов одежды и обуви выделяют:
- Первые линии у дорог, остановок и путей с большим пешеходным трафиком.
- Рядом с крупными продуктовыми, кафе и кинотеатрами, парками.
- В торговых центрах на выходе из касс продуктовых гипермаркетов.
- На входе и выходе из ТЦ.
- Рядом с основными эскалаторами в ТЦ.
Не забываем о соседях. Это больше относится к отдельностоящим помещениям и к магазинам на первых этажах жилых домов. Соседи не должны, во-первых, отпугивать ваших посетителей, а во-вторых, докучать вам самим. Второе можно выяснить заранее, только побеседовав с предыдущим арендатором или выпытав информацию у арендодателя.
Желательно, чтобы в непосредственной близости от вашего магазина не было конкурентов. Правда, это не касается площадей в торговых центрах. Там, напротив, часто встречается такая картина, когда целый ряд островков занимают сплошь ювелирные магазины, или подряд идут бутики нижнего белья.
Площадь
Начинающим лучше стартовать в небольших помещениях, 40–50 кв. м, желательно в ТЦ или на первой линии жилого дома. Если мы говорим о сетевых стоковых центрах, то площади могут быть значительно больше.
Оптимальная планировка помещения – прямоугольник. Так как углы, закоулки, коридоры сбивают посетителей с толку.
На фото, конечно, не торговое помещение, но возможно всякое
Стоимость
Обычно торговые центры сдают площади дороже, чем собственники первых линий или отдельных зданий. Это вызвано тем, что ТЦ предоставляют более комфортные условия для торговли. Посетителям намного удобнее приехать и закупаться в современном, красивом молле, чем в частном магазине, где даже нет туалета для покупателей. Однако удобство и выгодность конкретных помещений в торговых центрах тоже нужно проверять.
Вы сами, наверное, замечали, что там бывают неудачно расположенные магазины, до которых никто не доходит. Либо же весь ТЦ оставляет желать лучшего, создавая впечатление рынка под крышей, а не современного молла.
Если позволяет бюджет и подвернулась удачная сделка, вы можете заключить договор переуступки торговой площади с конкретным магазином в торговом центре. Бывший арендатор добровольно передает вам свое насиженное место с налаженным потоком клиентов. Насколько поток хороший и качественный – еще вопрос, но такие сделки сегодня распространены. Их стоимость колеблется от 400 000 до 1 000 000 рублей.
Конкретные цифры по аренде квадратного метра сильно скачут в зависимости от города и условий сдачи. Поэтому выбирайте исходя из своих финансовых возможностей.
Коммуникации
Помните о том, что вам нужны не голые стены, а еще и коммуникации. Магазину одежды и обуви необходимо много света, узнайте, сможет ли помещение поддерживать подачу электричества такой мощности.
Также нужно подумать про водопровод, канализацию, отопление, пожарную сигнализацию, вентиляцию и кондиционеры.
Типы торговых площадей
Торговые центры
Для магазина одежды и обуви помещение в популярном торговом центре – оптимальный вариант. Конечно, если это не остров. Посетителям, во-первых, необходимо мерить вещи, а во-вторых, на острове просто невозможно разместить нормальный ассортимент.
Люди, зашедшие в торговый центр, уже подсознательно ориентированы на покупку, либо предполагают ее в будущем, что очень хорошо для магазинов
Плюсы:
- Удобно покупателям.
- Налаженный трафик (плюс якорные арендаторы).
- Вопросы с коммуникациями закрыты.
Минусы:
- Цена за квадратный метр.
- Жесткие условия договора.
- Зависимость от общего распорядка и правил центра.
- Ограничения по времени с выгрузкой товаров.
- Не все способы привлечения клиентов доступны.
- Ограничения по оформлению магазина.
Отдельностоящие помещения и первые линии
Выбирая такие форматы, стоит очень ответственно подойти к расположению помещения, так как случайно заглянувших клиентов будет меньше, чем в ТЦ.
Стоковые магазины одежды принято располагать в ТЦ либо рядом с ними. Однако отдельное здание либо место на первой линии ничем не хуже отвечают нуждам такой торговой точки
Плюсы:
- Вы вольны привлекать клиентов, как хотите.
- И оформлять помещение тоже можете полностью на свое усмотрение.
- Условия и график работы определяете самостоятельно.
- Нет проблем с доставкой и разгрузкой товара.
Минусы:
- Помещение с неудачной планировкой.
- Приходится контактировать со сторонними (обслуживающими) организациями.
Где искать предложения об аренде?
Благо, это не проблема сегодня. Есть известная доска объявлений Avito, Циан, Домофон и другие.
Далее, существуют агрегаторы, например БИБОСС или АРЕНДАТОР, которые собирают все объявления о сдаче и продаже коммерческой недвижимости.
Интернет переполнен объявлениями об аренде, так что нет проблемы «где найти» – есть проблема с качеством этих площадей
Можно нанять агента, который будет искать для вас помещение.
Если вы знаете конкретные торговые центры, дома, здания, где хотите арендовать помещение, – напрямую свяжитесь с владельцем или его отделом аренды.
На что обращать внимание при заключении договора?
Прежде всего, обратите внимание на дату, место заключения, предмет, цену, сроки договора и реквизиты сторон. Это основные условия договора и если чего-то нет – соглашение может быть признано недействительным.
Перед подписанием договора проверьте арендодателя на «проблемность». Посмотрите:
- сайт районных судов по месту нахождения имущества,
- сайт районных судов по месту регистрации физического или юридического лица,
- сайт арбитражного суда.
Так вы узнаете, нет ли судебных споров с вашим потенциальным контрагентом.
Закажите выписку из ЕГРЮЛ, а также из ЕГРП.
Запросите свидетельство на право собственности.
Эти действия помогут выяснить:
- не обанкротился ли ваш арендодатель,
- не собирается ли сдать помещение, которое находится под арестом или в залоге,
- не имеет ли он крупных задолженностей.
Может, будущий контрагент часто судится с арендаторами или они подают претензии на него, тогда многое прояснится заранее.
Тщательно изучите договор аренды коммерческого помещения и внесите свои правки при необходимости. Последствия небрежности к этом документу могут быть очень неприятными!
Срок договора аренды влияет на форму его заключения. До года – простая письменная, больше года – госрегистрация.
Пропишите в договоре:
- моменты с субарендой;
- размер и порядок выплат арендных платежей;
- кто оплачивает улучшения помещения, и в каком случае они должны быть возмещены;
- кто покрывает непредвиденные расходы, появившиеся не по вине арендатора.
Резюме
При выборе помещения под аренду, нужно обратить внимание на:
- его расположение;
- проходящий целевой поток;
- состояние торговой площади и наличие коммуникаций;
- соотношение цены за кв. м и планируемой доходности магазина;
- «проблемность» арендодателя.
Если учесть все моменты – торговая точка откроется в оптимальном месте, что уже гарантирует половину успеха.